地方政府調研 炒房暗潮備戰

　　地產商促銷變現 投機客欲賭地方放松調控

　　龍飛

　　進入4月，樓市依然迷霧重重。一方面總體成交量依舊沒有起色，部分城市“打折、墊首付”現象涌現；另一方面，已公布銷售數據的大開發商銷售量依然堅挺，同時各地紛紛傳言限購政策放松。

　　而受限購影響的投資資金正蠢蠢欲動，大有搶跑限購開閘之勢。

　　全國成交依然低迷

　　4月16日，國家統計局公布的數據顯示，一季度商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額1.33億元，同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住宅銷售面積、銷售金額分別下降5.7%和7.7%。這是今年連續3個月雙雙出現負增長。與此同時，商品房待售面積達5.2億平方米，同比又增加了3000萬平方米。而且今年前3個月呈現普跌現象，曾被認為成交堅挺的一線城市同樣未能幸免。

　　廣發證券監控全國44個城市的成交量顯示，3月份一線城市成交規模同比下降38.7%，二線城市同比下滑37.3%；三線城市反而相對較好，僅同比下降18.8%。

　　此前市場一度判斷今年一季度銷售量下降，主要受春節假期因素，以及去年3月銷售基數過大因素的影響。進入四五月后，情況應該會有所改善。

　　但4月第一周受清明假期的影響，銷售依然沒有起色；而4月7日至4月13日繼續冷清。中銀國際證券的研究報告顯示，4月第二個星期17個重點城市合計成交面積230.4萬平方米，環比下降9.6%。

　　成交清淡之際，各地開發商的促銷手段開始升溫。今年一季度廣州全市一手住宅共網簽16194套，同比大跌40%。隨之而來是各種類型的促銷手段，其中“零首付”“墊首付”等促銷最為普遍，例如某大型房企旗下的三個樓盤高調宣布“首期分期付款”，最近更加上“免契稅”等促銷。

　　截至4月中旬，廣州已有超過20個樓盤推出了類似活動，部分項目購房者只需交5萬元定金，首期一年內交齊即可，甚至可以寬限至2年。

　　有開發商的銷售總監向記者表示，這類措施比之直接打折、降價效果更為明顯，而且對剛需購房客的幫助更大，因此越來越多的開發商加入這一元素。在其看來，現在的市場狀況，“并非樓市掉頭向下的信號，更像是下一波樓市上漲的筑基。”

　　據統計，2014年3月，廣州全市一手住宅網簽6164套，環比上漲37.3%，同比下跌43.8%；但價格方面卻顯示，3月網簽均價為1.55萬元/平方米，環比上漲19%，同比上漲6%。

　　保利地產[微博]首席研究員吳定金表示，這恰好說明了市場對促銷的反應敏感，樓價略微促銷就有成交迅速跟上，表明樓市遠未到“拐點”。一方面，多數房企資金鏈較為穩定，缺乏降價實際動力；另一方面地價上漲與開發成本加大的背景下，降價往往意味著利潤減少，開發商還遠未到“以價換量”的時候。

　　廣州開發商之所以還能處變不驚，與市場供求情況分不開。戴德梁行的統計數據顯示，盡管一季度樓市成交量同比下跌，但廣州樓市的供需比約為1∶1.5，也就是開發商每新推出2套房子，都有3套房子成交(消化存量房)。

　　但一些供大于求的城市，降價走量就變得勢在必行。4月初浙江華元房產集團就高調宣布，該公司在杭州三個樓盤共160套房源將全面降價清盤，其中美林公館項目折扣低至6.8折。這家浙江本土企業對降價并不諱言，公開宣布旗下項目4月10日開始全面下調。

　　有開發商向記者表示，杭州部分區域到了必須大聲吆喝“降價”才能拉動銷售的階段。《中國經營報》記者此前曾報道，3月20日杭州蕭山區域的開元名郡就突然降價10%~20%，但即便如此該項目170套特價單位，一個禮拜成交不到50%。

　　無獨有偶，金昌集團在蕭山的項目目前售價為1.9萬元/平方米，但其樓面地價已經達到1.5萬元/平方米。

　　而且一些開發商向記者表示，即便以如此價格入市，一些區域也存在賣不出去的問題。杭州臨平新城前兩年開盤價曾一度達到1.4萬元/平方米，到了今年價格已經低于1萬元/平方米，“購房者的信心都已經散失”，有當地開發商向記者表示。

　　數據顯示，今年一季度杭州主城區商品房成交套數為5276套，創下三年新低。而3月底杭州官網調整數據，將杭州可售住宅數量由11.3萬套調整為7.47萬套，到4月增至7.6萬套。即使不考慮現在的銷售速度，以杭州近5年年最大銷售量計算，杭州樓市還需要花上13個月才能清空庫存。

　　地方政府放松調控壓力加大

　　“那我干脆不賣了。”某杭州的開發商向記者表示，他們3月就已經可以取得預售許可。但鑒于市場環境，干脆按兵不動。“現在要賣，必須要與周邊項目打價格戰。”該人士表示，而有些競爭者是“借了高利率資金”運作的，他們必須迅速回籠資金。

　　更重要的是，他們認為，按現在的市場情況發展，地方政府必須放松調控政策。“我們3月份與監管層開會時，領導就表示正在研究相關政策。”上述人士說。

　　據了解，杭州房管部門早在3月中，以及4月初就分別與開發商舉行了閉門會議。討論的主題，除了樓市現狀外就是放松調控的時機。兩會期間，針對房地產行業中央提出了“雙向調控”的思路，“分類調控、分城調控，不再一刀切”。而杭州市市長張鴻銘此前就表示，將根據國家政策，進一步釋放自主型和改善型住房的剛性需求。因為這直接影響政府的土地出讓收入。

　　記者了解到，有意調整限購政策的并非僅僅杭州一地，包括江西、福建等區域都開始了密集調研。廣發證券的分析師也認為政策面將隨著基本面的變化而變化，如果市場銷售依舊維持在低位運行，地方放松調控的壓力將會越來越大。

　　但直至目前，上海、北京等一線城市房管部門依然強調維持調控不變，而其他城市也沒有出現正式放寬調控的消息。“實際上現在房地產調控的權力已經上移到中央。”華南一位住建部門的官員向記者表示，在中央沒有授意的情況下，地方政府不敢擅自出臺措施。

　　在這一時間差下，會否有開發商率先頂不住，割肉降價？從目前情況而言，大型開發商似乎并沒有陷入困境。

　　中銀國際關注的27家上市地產公司中，有21家公布今年3月的銷售數據，顯示3月銷售額環比上升了35.77%，一季度累計銷售額同比只下降了1.4%。業內人士表示2013年一季度是近年樓市銷售最為暢旺的節點，開發商累計銷售額同比只下降不到2%，這對他們沒有任何壓力。

　　事實上如果翻開大型房企2013年年報，大部分開發商今年都已經調低銷售增速，萬科、碧桂園、龍湖等地產商都將增速確定在20%以內，大部分開發商均表示，去化率成為了開發商最為關注的銷售數據。按世聯地產[微博]的研究統計，今年行業的整體供給面積會增加10%。但需求情況如何卻有待市場檢驗，因此去化成為了大型開發商最關注的數據。

　　“如果政府現在放開限購政策，肯定有一波快速上漲。”一位地產中介的區域負責人向記者表示，在限購政策出臺前，有樓市投資者會直接放一筆錢在中介公司，只要有好房源，第一時間定。限購政策出臺后，這類“炒房客”日益減少，“但最近半個月，我們公司類似的資金突然增多。”上述總部在廣州的中介負責人表示。